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整治小产权房应与土地制度改革同步

发布时间:2022-09-22 12:09:37

日前,国土资源部执法监察局负责人表示,各地要按照要求坚决做到“三个一批”,即坚决拆除一批“小产权房”,坚决查处一批典型案件,严肃追究一批有关责任人员的责任。“三个一批”显示了中央政府对小产权房的整治决心。

自我国住房市场化改革以来,小产权房已经成为目前一个很难处理的现实问题。数据显示,目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算,相当于全国有7000万套小产权房,以每户三口人计算,相当于居住了2.1亿人口。

解决小产权房问题涉及到三方面的因素:一是法律问题。目前来看,在短期内修改基本土地制度的难度较大。二是政策问题。随着土地权力被划分得越来越细,比如对农村土地“三权”的划分(所有权、承包权和经营权),就为政策调整提供了依据。三是利益平衡问题。小产权房之所以兴盛,一个重要原因是其中有巨大的利益——其中一个具体表现就是小产权房不用缴纳土地出让金。如果让它“转正”,必然涉及到巨大的利益差别。

这会对已经用高价格购买大产权房的购买者形成不公平。另一个利益不平衡表现在,现在相当一批小产权房并不是真正由农民自建的,而是少数村官在推动,并不能代表农民的利益,由小产权房产生的利益,也不会公平地分配给当地的所有农民。因此,如果要解决小产权房问题,就必须平衡好相关的利益分配。比如,小产权房的购买者要补交一部分土地价款和房地产增值收益,而这些收益还要能公平地用于某些公共服务。再比如,采取某些措施,对那些高价购买大产权房的购买者以某种程度的补偿。无论哪种方式,利益平衡的政策安排肯定是很复杂的。

此外,小产权房还要考虑其他方面的一些问题,比如市场秩序问题。在很多城市,小产权房并不都在远离城市的乡村,有相当一部分已经在市中心地段。如果允许这些高价值地段的小产权房转正,对原有的市场秩序将会产生不小的冲击。土地的流转也是需要关注的问题。小产权房要变得名正言顺,肯定会涉及到土地流转,还会涉及土地用途的改变。至于法律和政策是否承认这种流转,这是具体改革时要重点关注的问题。

毋庸讳言,在未来改革中,小产权房是一个绕不过去的问题。那么,政府会如何整治小产权房?有人提出要合法化,将小产权房纳入住房社会保障体系。很显然,这种提法并不靠谱,小产权房虽然不被现行法律承认,但它却是众多老百姓真金白银交易过的个人财产,如果通过法律工具来“一刀切”处理,将带来社会的不稳定因素,而且不少小产权房本身是农村居民自住性质的,很多不愿意转正。

在笔者看来,小产权房问题的解决其实就是个利益分配问题。而与利益分配相比,更重要的则是未来中国土地制度的改革问题。十八届三中全会明确提出要建成城乡统一的建设用地市场,要达成使得基础用地和国有用地同地同权同价。这意味着现行土地制度要进行根本性变革。如果从国土资源部的角色看,由他们来操作就很难推进,因为他们是制度的制定者。还需要考虑到地方政府的分税制、土地财政、用地指标如何划分等层面,这样才能从根本上解决集体用地和国有用地同价同权的问题。如果仅靠区县政府调整,从根本上解决的难度非常大。

总之,目前对小产权治理的政策和措施,都只是解决短期的矛盾问题,根本问题依然在于制度上的修改。而“三个一批”看似很严厉,但其短期目标似乎只是“抓典型”。后续工作能否推进值得进一步观察。


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